Como a ação de despejo funciona? Entenda e saiba como evitar

A ação de despejo é um procedimento judicial utilizado pelo proprietário de um imóvel para retomar a posse do bem de um inquilino, geralmente em casos de inadimplência ou descumprimento de cláusulas contratuais.

Neste artigo, vamos detalhar o que é a ação de despejo, quais os requisitos legais necessários para movê-la, os tipos mais comuns desse processo e os direitos tanto do locador quanto do locatário, conforme estabelecido pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991).

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Como Funciona uma Ação de Despejo?

Quando o locador decide entrar com uma ação de despejo, o processo segue algumas etapas legais para que o proprietário consiga reaver o imóvel. O motivo mais comum para uma ação de despejo é o não pagamento do aluguel ou de encargos como taxas de condomínio e IPTU.

1. Notificação Preliminar

Antes de ingressar com a ação judicial, o proprietário deve notificar o inquilino sobre o descumprimento do contrato. Essa notificação é um aviso formal, que pode ser feito de forma extrajudicial, para que o locatário tenha a oportunidade de regularizar a situação. Esse procedimento é obrigatório, exceto em casos de despejo por uso próprio, que não exigem uma notificação prévia.

2. Pedido Judicial

Caso o inquilino não resolva o problema ou não pague as pendências, o locador pode ajuizar uma ação de despejo no Judiciário. O juiz irá analisar a situação e determinar se as condições do processo de despejo estão adequadas para ser iniciado. Dependendo da situação, a ação pode ser mais rápida ou mais demorada.

3. Desocupação do Imóvel

Em caso de uma decisão favorável ao proprietário, o juiz pode determinar a desocupação do imóvel. Se o inquilino não desocupar o local voluntariamente, pode ser necessária a presença de um oficial de justiça para realizar a retirada física do locatário, caso o mesmo se recuse a sair.

Quais os Requisitos para Entrar com uma Ação de Despejo?

Existem alguns requisitos legais que precisam ser observados para ingressar com uma ação de despejo. O não cumprimento de algum desses pontos pode resultar no indeferimento da solicitação.

1. Contrato de Locação Formalizado

Para que a ação tenha fundamento legal, é essencial que o imóvel esteja formalmente alugado, com contrato de locação assinado por ambas as partes, locador e locatário.

2. Comprovação da Inadimplência ou Descumprimento

Se a causa do despejo for a inadimplência, o locador precisa apresentar provas documentais de que o aluguel e encargos não foram pagos dentro do prazo estabelecido.

3. Notificação Prévia

Antes de ajuizar a ação, o proprietário deve enviar uma notificação prévia ao inquilino, oferecendo um prazo para regularizar a situação. O não cumprimento dessa formalidade pode comprometer a validade do pedido judicial.

4. Demonstração de Violação do Contrato

Caso o despejo seja solicitado por razões como uso indevido do imóvel ou necessidade de reparos urgentes, o locador deve comprovar essas violaçãoes com evidências adequadas, como relatórios de vistoria ou documentos que comprovem o não cumprimento do acordado.

Tipos de Ação de Despejo

Existem diferentes tipos de ação de despejo, que variam conforme a razão pela qual o proprietário deseja retomar o imóvel. Conhecer esses tipos pode ajudar tanto locadores quanto locatários a entender melhor o processo judicial.

1. Ação de Despejo por Falta de Pagamento

Este é o tipo mais comum de ação de despejo. Quando o inquilino deixa de pagar o aluguel, taxas de condomínio ou outros encargos acordados no contrato, o locador pode pedir a desocupação do imóvel. A Lei do Inquilinato concede ao locatário um prazo de 15 dias após a notificação para regularizar a dívida antes de o processo de despejo ser ajuizado.

2. Ação de Despejo por Uso Próprio

O locador pode pedir a desocupação do imóvel para uso próprio caso precise do imóvel para morar ou para acomodar familiares. Neste caso, a pessoa deve comprovar a necessidade de uso próprio do bem, e o inquilino tem o direito de permanecer no imóvel por 30 dias após a notificação judicial.

3. Ação de Despejo por Permanência

Quando o contrato de locação vence e o inquilino se recusa a desocupar o imóvel, o proprietário pode entrar com uma ação de despejo por permanência. Nesse tipo de ação, o locador não precisa justificar a falta de pagamento, mas sim comprovar que o contrato foi encerrado e o imóvel deve ser devolvido.

4. Ação de Despejo por Reparos Urgentes

Se o imóvel precisar de reparos urgentes que não podem ser feitos com o inquilino no local, o proprietário pode entrar com a ação de despejo. Nesse caso, a necessidade de reparos deve ser comprovada, e a desocupação do imóvel deve ser urgente para a segurança e habitabilidade.

Quanto Tempo Demora uma Ação de Despejo?

O tempo necessário para a finalização de uma ação de despejo pode variar dependendo da complexidade do caso e das partes envolvidas.

Em situações simples, como inadimplência por falta de pagamento, o processo pode ser resolvido em 6 meses a 1 ano. Já casos mais complexos, com contestação e recursos, podem levar mais tempo.

Além disso, a presença de recursos ou contestação pode atrasar o processo. O custo também varia, dependendo do tipo de ação e dos honorários advocatícios envolvidos.

Quanto Tempo de Atraso no Aluguel é Necessário Para Iniciar a Ação de Despejo?

O proprietário pode solicitar o despejo após 30 dias de atraso no pagamento do aluguel, caso o inquilino não tenha regularizado a situação ou pago os encargos devidos. Antes de iniciar a ação judicial, o locador deve enviar uma notificação extrajudicial ao locatário, concedendo-lhe um prazo para regularizar a pendência.

Se o inquilino não cumprir com o pagamento após esse período, o processo de despejo pode ser movido judicialmente.

O que Impede uma Ação de Despejo?

Apesar de ser um direito do proprietário, a ação de despejo pode ser contestada pelo inquilino. Conhecer os prazos legais e os direitos de ambas as partes pode evitar que um processo judicial seja iniciado.

Para o locador, cumprir todas as obrigações legais e documentais é essencial para garantir a efetividade do despejo. Já para o inquilino, o melhor é cumprir com as cláusulas contratuais e estar ciente dos seus direitos para evitar surpresas.

Considerações finais

A ação de despejo é uma medida legal importante para garantir que o proprietário possa retomar o imóvel quando o inquilino descumpre suas obrigações contratuais.

Conhecer os tipos de despejo, os prazos e as obrigações tanto do locador quanto do locatário é essencial para evitar complicações durante esse processo. Ao seguir a legislação corretamente, tanto locadores quanto inquilinos podem proteger seus direitos e garantir uma convivência harmônica e dentro da lei.