Precisa pagar IRPF na venda de imóvel? Veja o que você precisa saber para 2025

A venda de um imóvel pode gerar um ganho de capital, o que, para muitos, significa a obrigação de pagar IRPF (Imposto de renda Pessoa Física).

Contudo, nem sempre o imposto é devido. A tributação sobre o ganho de capital só ocorre quando o valor de venda do imóvel é superior ao preço de compra. A seguir, vamos entender melhor quando o imposto é devido e os casos em que ele pode ser isento.

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O que é o Ganho de Capital?

Em termos simples, o ganho de capital ocorre quando você vende um bem por um valor superior ao preço pago na sua aquisição. Esse ganho é tributado pela Receita Federal, e a alíquota do Imposto de Renda varia conforme o valor do ganho.

Porém, a definição do preço de venda é simples, mas o mesmo não pode ser dito em relação ao preço de compra. O custo de aquisição de um bem é equivalente ao total desembolsado na sua compra, e, nos casos de financiamento, isso inclui tanto o valor da entrada quanto as prestações pagas.

Casos de Isenção do Imposto sobre o Ganho de Capital

A Receita Federal prevê algumas situações em que o contribuinte pode ficar isento do pagamento do imposto sobre o ganho de capital. Vamos ver os principais casos.

Imóvel Residencial Único com Valor Inferior a R$ 440 Mil

Se você vendeu um imóvel residencial, que é o único que possui, e o valor da venda não ultrapassa R$ 440 mil, o imposto sobre o ganho de capital não será devido. No entanto, existe uma condição importante: o contribuinte não pode ter vendido outro imóvel nos últimos cinco anos, independentemente de ter sido ou não tributado.

Imóveis Adquiridos até 1969

Os imóveis adquiridos até 1969 também estão isentos do pagamento do imposto sobre o ganho de capital, sem a necessidade de comprovar a inexistência de vendas anteriores.

Permuta de Imóveis

Em casos de permuta de imóveis, quando não há pagamento de diferença em dinheiro e não envolve outros bens ou direitos, o ganho de capital também não é tributado.

Utilização do Imóvel para Aquisição de Outro Imóvel

A Lei nº 11.196/2005 trouxe uma importante possibilidade de isenção. Quando o ganho de capital obtido na venda de um imóvel é utilizado para a compra de outro imóvel residencial dentro de um prazo de até 180 dias, ou para quitar total ou parcialmente outro imóvel, também não é necessário pagar o imposto.

Fatores que Influenciam no Cálculo do Ganho de Capital

Fator Redutor

A Lei nº 11.196/2005 também alterou o fator redutor aplicado no cálculo do ganho de capital de imóveis adquiridos entre 1969 e 1988. Esse fator varia de 100% para imóveis adquiridos em 1969 até 5% para os comprados em 1988.

Por exemplo, se o ganho de capital de um imóvel adquirido em 1988 for de R$ 50.000,00, o fator redutor de 5% reduziria esse valor para R$ 47.500,00. Esse cálculo é feito automaticamente pelo programa da Receita Federal, facilitando o processo de declaração.

Como Funciona o Ganho de Capital em Imóveis de Propriedade Conjunta?

Em muitos casos, os bens são de posse de mais de uma pessoa, como em condomínios ou uniões estáveis. A forma como o ganho de capital será calculado depende do tipo de posse do bem.

Imóveis em Condomínio

No caso de bens possuídos em condomínio, como os imóveis de união estável, o valor da venda será calculado com base na parcela que pertence a cada condômino. Se o valor da parte de cada um não ultrapassar R$ 440 mil, o imposto sobre o ganho de capital será isento.

Imóveis em Comunhão

Já nos casos de bens adquiridos sob o regime de comunhão de bens, como é o caso dos casais em determinadas situações, o teto de isenção não é determinado pela parte de cada cônjuge, mas pelo valor total do bem. Portanto, se o valor do imóvel ultrapassar R$ 440 mil, o imposto sobre o ganho de capital será devido, mesmo que a parte de um dos cônjuges seja inferior a esse limite.

A Importância de Declarar a Venda do Imóvel no Imposto de Renda

Mesmo que o contribuinte esteja isento do pagamento do imposto, ele ainda deve informar a venda do imóvel na Declaração de Ajuste Anual do Imposto de Renda (IRPF). Esse procedimento é essencial para evitar problemas futuros com a Receita Federal, uma vez que a omissão pode resultar em autuações.

Indenizações: Isenção de Imposto sobre Ganho de Capital

A Receita Federal também isenta do pagamento do imposto sobre ganho de capital as indenizações recebidas por terra desapropriada para reforma agrária, sinistros ou roubos de objetos segurados. Esses rendimentos são classificados como isentos, conforme a legislação tributária.

A Defasagem do Limite de Isenção

O limite de isenção de R$ 440 mil para a venda de imóveis foi estabelecido em 1995 pela Lei Federal nº 9.250 e, desde então, não sofreu atualizações. Isso tem gerado uma significativa defasagem, considerando a inflação e a valorização do mercado imobiliário.

A Atualização do Valor de Aquisição

Embora a atualização do valor de aquisição tenha sido introduzida em 2024, essa medida teve validade por um curto período e não foi amplamente adotada. Além disso, muitos contribuintes se sentiram desmotivados a utilizar essa opção, uma vez que ela envolvia o pagamento de imposto sobre o valor atualizado, o que acabava tornando o benefício pouco vantajoso.

Imagem: Pravinrus / Shutterstock.com – Edição: Seu Crédito Digital