Seu imóvel pode ser usado como garantia para vários empréstimos; entenda

O Conselho Monetário Nacional (CMN) regulamentou novas diretrizes para operações de crédito imobiliário, permitindo que um mesmo imóvel seja utilizado como garantia em mais de uma transação financeira. Essa mudança, prevista no Marco Legal das Garantias, amplia as possibilidades de acesso ao crédito no Brasil, beneficiando tanto pessoas físicas quanto jurídicas.

A nova norma, que já está sendo adotada por alguns bancos, cria condições mais flexíveis e transparentes para quem deseja obter empréstimos com garantia imobiliária, respeitando os limites de valor e a ordem de registro dos credores fiduciários.

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Regras básicas para a utilização do imóvel

De acordo com o Banco Central, caso um imóvel seja utilizado como garantia em mais de uma operação de crédito, a soma do valor da nova operação e dos saldos devedores anteriores não pode ultrapassar o limite estabelecido para a cota de crédito da operação predominante.

Além disso:

• Atualização e remuneração: Novas operações podem ter condições de remuneração, atualização e amortização diferentes das estabelecidas na operação original.
• Seguros obrigatórios: Para empréstimos garantidos por imóveis residenciais, os bancos podem exigir contratação de seguros que cubram riscos de morte ou invalidez do mutuário e danos ao imóvel.

Credores e ordem de registro

O especialista em Direito Imobiliário Gilmar Custódio explica que a norma cria uma espécie de “cadeia sucessória” de credores fiduciários sobre o mesmo imóvel. A ordem de preferência é definida pelo registro no cartório de imóveis.

Caso haja inadimplência, o credor inicial tem prioridade para receber o valor devido. Se o imóvel for leiloado e o valor arrecadado for maior do que a dívida do primeiro credor, o saldo será destinado ao próximo credor na ordem de registro.

A figura do agente de garantias

Uma das inovações do Marco Legal das Garantias é a criação do agente de garantias, responsável por administrar as garantias, inclusive em ações judiciais.

Funções do agente de garantias

Condições oferecidas pelos bancos

Itaú Unibanco

O Itaú Unibanco já oferece uma modalidade chamada Crédito com Garantia de Imóvel (CGI), também conhecida como Home Equity.

• Taxas de juros: A partir de 1,35% ao mês.
• Prazo de pagamento: Até 20 anos.
• Vantagens:
  • Possibilidade de obter um novo crédito para clientes com financiamentos imobiliários ou CGI em andamento.
  • Flexibilidade para usar o crédito em diferentes finalidades, como reformas, quitação de dívidas ou investimentos.

Santander

O Santander disponibiliza a linha “Use Casa Mais”, que aceita imóveis alienados como garantia.

• Taxas de juros: Variam entre 1,05% ao mês (operações até 12 meses) e 1,69% ao mês (prazo máximo de 240 meses).
• Vantagens:
  • Flexibilidade nas condições de pagamento.
  • Adequação para quem já possui financiamentos em andamento.

Caixa Econômica Federal

A Caixa Econômica informou que já oferece a possibilidade de novo crédito mediante liquidação da operação original. Em relação ao Marco Legal das Garantias, a instituição está ajustando seus produtos para atender à nova legislação, respeitando o prazo de vigência das resoluções.

Benefícios e desafios do Marco Legal das Garantias

Benefícios para o consumidor

1. Maior acesso ao crédito: A possibilidade de usar o mesmo imóvel como garantia em várias transações expande o leque de opções financeiras.
2. Flexibilidade nas condições: Cada operação pode ter regras personalizadas, incluindo prazos e taxas de juros.
3. Maior transparência: A obrigatoriedade de registro e a prioridade na ordem de credores garantem segurança jurídica.

Desafios para o mercado

1. Gestão de riscos: Bancos e instituições financeiras precisam avaliar com precisão o valor do imóvel e o histórico do cliente.
2. Execução de garantias: A administração de leilões e a distribuição dos recursos podem se tornar processos complexos em casos de inadimplência.

Como o Marco Legal das Garantias impacta o setor imobiliário

O uso de um imóvel como garantia em múltiplos empréstimos tem o potencial de impulsionar o setor imobiliário e financeiro, tornando o crédito mais acessível e dinâmico. Especialistas acreditam que a medida pode:

• Estimular o investimento em imóveis como ativo financeiro.
• Facilitar o acesso a capital para empreendedores e famílias.
• Promover a concorrência entre instituições financeiras, resultando em condições mais atrativas para os consumidores.

Considerações finais

O Marco Legal das Garantias representa um avanço significativo no sistema financeiro brasileiro, permitindo que imóveis sejam utilizados como garantia em mais de uma operação de crédito. Essa mudança aumenta a flexibilidade para os consumidores e oferece novas oportunidades de acesso a recursos financeiros.

Com regras claras e a introdução do agente de garantias, a medida também fortalece a segurança jurídica, protegendo tanto credores quanto devedores. Bancos como Itaú, Santander e Caixa já estão se adaptando às novas normas, oferecendo condições vantajosas para os clientes.

A implementação bem-sucedida dessas mudanças dependerá de uma gestão eficiente por parte das instituições financeiras e da conscientização dos consumidores sobre os novos direitos e responsabilidades. Para quem busca acesso facilitado ao crédito, o Marco Legal das Garantias pode abrir novas possibilidades de financiamento com segurança e transparência.

Imagem: Alexander Raths / shutterstock.com