Classe média é deixada de lado do mercado imobiliário, entenda o motivo

Nos últimos anos, o mercado imobiliário brasileiro tem se mostrado cada vez mais distante das necessidades da classe média.

Enquanto imóveis de luxo e projetos voltados para a baixa renda dominam o cenário, a fatia da população de renda média, que voltou a crescer e a representar mais de 50% dos domicílios no Brasil, encontra-se marginalizada. Mas, afinal, o que explica esse distanciamento?

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O cenário atual do mercado imobiliário

De acordo com um levantamento da Brain/Abrainc realizado em setembro de 2024, a quantidade de lançamentos voltados para a classe média caiu drasticamente, passando de 65% para 45% do total de unidades lançadas entre o segundo trimestre de 2023 e o mesmo período de 2024.

Esse dado aponta para uma mudança significativa no foco dos investidores e construtoras, que parecem não ver mais as famílias de renda média como público-alvo estratégico.

O crescimento da classe média

Curiosamente, esse movimento ocorre no momento em que a classe média brasileira está crescendo. Segundo a Tendências Consultoria, pela primeira vez desde 2015, a classe média voltou a representar mais de 50% dos domicílios no Brasil, em 2024.

Esse aumento, que vem acompanhado de uma maior estabilidade econômica e da crescente formalização do trabalho, deveria ser um indicativo de que o mercado imobiliário deveria redirecionar seu olhar para esse segmento. No entanto, a realidade tem sido outra.

O foco no Minha Casa Minha Vida e no alto luxo

Enquanto a classe média é deixada de lado, o mercado imobiliário tem se concentrado em nichos mais específicos. De um lado, o programa Minha Casa Minha Vida continua a expandir sua presença, visando atender as famílias de baixa renda, enquanto, de outro, projetos de alto luxo e empreendimentos voltados para investidores têm se tornado cada vez mais comuns.

A falta de foco na classe média reflete uma postura mais conservadora das construtoras, que preferem apostar em projetos já consolidados ou com alto retorno, mas que não contemplam as necessidades de quem está na faixa intermediária da população.

O impacto das taxas de juros no mercado imobiliário

Uma das principais razões para esse abandono da classe média no mercado imobiliário está relacionada à conjuntura econômica do Brasil. Em 29 de janeiro de 2024, o Comitê de Política Monetária (Copom) aumentou a taxa Selic em 1 ponto percentual, passando de 12,25% para 13,25%. O aumento tem como objetivo controlar a inflação e manter a economia sob controle, mas, ao mesmo tempo, afeta diretamente o mercado imobiliário.

O efeito da Selic nas prestações do crédito imobiliário

Com os juros mais altos, as prestações do financiamento imobiliário aumentam significativamente, tornando os imóveis menos acessíveis para a classe média. Além disso, a expectativa é que o Copom continue com a estratégia de aumento da Selic, o que pode resultar em uma taxa de 14,25% até a próxima reunião, marcada para março. Com isso, a perspectiva de que os juros para o crédito imobiliário continuem a subir tende a afastar ainda mais as famílias de classe média do mercado.

A escolha dos investidores e o foco no alto luxo

Diante dessa realidade, muitas construtoras e investidores preferem se focar em empreendimentos de alto luxo, que oferecem maior rentabilidade, ou em imóveis voltados para investidores, que buscam rentabilidade a curto prazo.

O medo do risco, aliado à dificuldade de acesso ao crédito pelas classes médias, faz com que as opções de imóveis mais acessíveis se tornem escassas. A falta de projetos voltados para o público de renda média reflete uma falta de confiança nesse segmento, o que contribui para a estagnação do mercado imobiliário como um todo.

O aumento no valor do aluguel

Outro fator que agrava a situação é o aumento contínuo dos valores de aluguel no Brasil. De acordo com dados divulgados pelo índice FipeZap em janeiro de 2024, o valor médio da locação residencial no país subiu 13,5% no último ano. Mesmo com a desaceleração do Índice Geral de Preços – Mercado (IGPM) em janeiro, que acumulou uma alta de 6,75% nos últimos 12 meses, os preços continuam a subir, tornando ainda mais difícil para a classe média encontrar alternativas de moradia viáveis.

O dilema da classe média: mudar ou reduzir o tamanho

Com a escassez de imóveis voltados para esse público e o aumento dos custos, as alternativas para a classe média parecem cada vez mais limitadas.

Muitas famílias se veem obrigadas a buscar opções em locais menores ou em regiões mais afastadas, onde os preços são mais acessíveis. Em casos mais extremos, alguns optam por mudar-se para cidades menores, onde o mercado imobiliário ainda oferece preços mais baixos, embora isso também represente desafios em termos de qualidade de vida e infraestrutura.

O futuro do mercado imobiliário e a classe média

O cenário não parece ser promissor para a classe média no curto prazo. Com a Selic ainda alta e uma oferta limitada de empreendimentos adequados às suas necessidades, a classe média continuará sendo deixada de lado no mercado imobiliário.

No entanto, é possível que, à medida que a economia se estabilize e os juros voltem a cair, a situação mude. Para isso, será necessário que as construtoras repensem suas estratégias e se reconectem com um público que, apesar de ser negligenciado, ainda representa mais da metade dos domicílios no país.

Imagem: Fernando Frazão / Agência Brasil