A Reforma Tributária de 2025 está em pleno debate no Brasil e já causa forte repercussão no setor imobiliário. Com o objetivo de simplificar o sistema tributário e aumentar a eficiência na arrecadação, o governo propôs mudanças profundas que atingem diretamente operações como compra, venda e locação de imóveis.
A introdução do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) promete transformar a forma como essas transações são tributadas no país.
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O QUE MUDA COM A REFORMA TRIBUTÁRIA
A principal alteração trazida pela Lei Complementar n.º 214/2025 é a substituição de diversos tributos federais, estaduais e municipais por dois novos tributos unificados: o IBS e a CBS. Ambos incidem sobre bens e serviços, incluindo transações imobiliárias.
Incidência do IBS e da CBS
Segundo o artigo 4º da nova lei, o IBS e a CBS passam a incidir sobre:
- Compra e venda de imóveis
- Locação residencial ou comercial
- Arrendamento
- Cessão de direitos imobiliários
- Licenciamento de uso de imóvel
- Qualquer operação onerosa envolvendo imóveis
Ou seja, praticamente toda movimentação de bens imóveis passa a integrar a base de incidência dos novos tributos.
Alíquotas variáveis conforme a localização
Um dos pontos mais relevantes é a definição das alíquotas do IBS. De acordo com o artigo 15 da LC 214/2025, a alíquota do imposto será composta pela soma das alíquotas do Estado e do Município de destino da operação.
Na prática, isso significa que transações realizadas em cidades com carga tributária mais elevada podem sofrer aumentos consideráveis. As operações de locação, por exemplo, são apontadas como uma das mais impactadas.
LOCAÇÃO DE IMÓVEIS TERÁ REDUÇÃO DE TRIBUTO
Apesar da incidência do IBS e da CBS sobre a locação de imóveis, a nova lei estabelece um redutor social para amenizar esse impacto. O artigo 261 da LC 214/2025 prevê uma redução de 70% na alíquota para locações residenciais.
Impacto para o mercado de aluguel
Essa redução tem como objetivo evitar um repasse elevado dos tributos ao consumidor final, ou seja, aos inquilinos. A medida pode equilibrar o mercado e garantir que a locação continue sendo uma alternativa viável de moradia.
A NOVA TRIBUTAÇÃO E O VALOR DOS IMÓVEIS
Com a incidência do IBS e da CBS sobre o valor da operação, a base de cálculo passa a ser o montante envolvido na transação. Isso deve forçar o setor a revisar estratégias de precificação, já que o imposto incide diretamente sobre o preço final da venda ou locação.
Reajustes nos preços são esperados
Empresas e corretores precisarão recalcular margens e repensar modelos de negócio, principalmente em regiões onde a carga tributária será maior. A adaptação será essencial para manter a competitividade no mercado imobiliário.
REGRAS DIFERENCIADAS PARA PESSOAS FÍSICAS E JURÍDICAS
A reforma estabelece distinções importantes entre os contribuintes, criando regimes distintos para pessoas físicas e jurídicas que atuam no setor imobiliário.
Pessoas físicas
Para as pessoas físicas, a tributação pelo regime regular do IBS e da CBS só se aplicará quando:
- A receita anual com operações imobiliárias ultrapassar R$ 240.000,00;
- Ou quando forem realizadas transações com mais de três imóveis distintos por ano.
Quem estiver abaixo desses limites continuará com um modelo simplificado de tributação, o que beneficia pequenos proprietários ou investidores esporádicos.
Pessoas jurídicas
Empresas do setor imobiliário, por sua vez, terão que se adequar integralmente ao novo sistema tributário. Isso inclui a alienação de imóveis, arrendamento, loteamentos e incorporações, que passam a ser tributadas integralmente pelo IBS e pela CBS.
REDUTOR SOCIAL PARA IMÓVEIS NOVOS
Com o objetivo de estimular a construção civil e a aquisição de moradias, a reforma prevê um redutor especial para imóveis residenciais novos.
Benefício de até R$ 100.000,00
Segundo o artigo 259 da LC 214/2025, a base de cálculo do IBS e da CBS poderá ser reduzida em até R$ 100 mil por unidade residencial nova. Esse redutor social busca tornar mais acessível a aquisição de imóveis e estimular o setor da construção civil, que é um dos motores da economia.
LOCAÇÃO DE CURTA DURAÇÃO TERÁ TRIBUTAÇÃO DIFERENCIADA
A popularidade de plataformas como Airbnb e Vrbo também foi considerada na nova legislação. As locações por curta duração terão tratamento tributário semelhante ao de serviços de hotelaria.
Alíquota diferenciada para temporada
Essas locações terão alíquotas reduzidas, mas serão tributadas de forma mais rigorosa, seguindo as regras aplicáveis ao setor hoteleiro. Essa equiparação visa trazer maior equilíbrio competitivo entre meios de hospedagem tradicionais e as novas plataformas de aluguel de temporada.
CIB: O NOVO CADASTRO IMOBILIÁRIO BRASILEIRO
Uma das novidades mais relevantes trazidas pela reforma é a criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB). Até então, apenas imóveis rurais possuíam obrigatoriedade de cadastro em âmbito federal.
Agora obrigatório para imóveis urbanos
Com a nova regra, todos os imóveis urbanos deverão ser cadastrados no CIB, o que representa um avanço em termos de controle estatal e transparência no mercado imobiliário.
No entanto, essa exigência também implica aumento de burocracia para os proprietários, que precisarão regularizar a documentação de seus bens para evitar penalidades futuras.
EXCEÇÕES E INCENTIVOS FISCAIS
Apesar do impacto generalizado, a legislação prevê incentivos fiscais e exceções para determinados tipos de imóveis ou regiões com relevância social, histórica ou ambiental.
Redutor para áreas especiais
Operações imobiliárias realizadas em áreas de recuperação urbana, patrimônio histórico ou ambiental poderão receber redutores adicionais no IBS e na CBS, tornando essas operações menos onerosas.
COMO O SETOR IMOBILIÁRIO ESTÁ REAGINDO
O impacto das novas regras ainda está sendo avaliado por incorporadoras, corretores, investidores e proprietários. De modo geral, a percepção é de que a reforma traz maior organização ao sistema tributário, mas também gera incertezas e necessidade de adaptação.
Necessidade de revisão contratual
Contratos de compra, venda e locação deverão ser revisados para se alinhar às novas exigências tributárias. Além disso, escritórios contábeis e jurídicos do setor já estão sendo demandados para interpretar as mudanças e planejar a nova estrutura fiscal das empresas.
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