Casa própria cada vez mais difícil: os efeitos dos juros altos na classe média

Adquirir a casa própria sempre foi um dos principais sonhos dos brasileiros, especialmente para a classe média, que depende do financiamento imobiliário para transformar esse desejo em realidade. No entanto, 2025 promete ser um ano de desafios para quem busca um imóvel.

Com juros elevados, inflação persistente e crédito imobiliário cada vez mais restrito, o sonho da casa própria está se tornando mais distante para milhares de famílias. De acordo com a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), o financiamento com recursos da poupança pode cair entre 15% e 20% neste ano, atingindo cerca de R$ 155 bilhões.

Neste artigo, exploramos os principais fatores que dificultam a aquisição de imóveis para a classe média e os impactos desse cenário no mercado imobiliário.

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O impacto dos juros altos no financiamento imobiliário

Nos últimos anos, o setor imobiliário viveu um período de expansão, impulsionado por taxas de juros reduzidas. Em 2020, a taxa Selic atingiu o menor patamar da história, 2% ao ano, facilitando o crédito e estimulando as vendas de imóveis. No entanto, esse cenário mudou drasticamente.

Desde 2021, a Selic voltou a subir, e em 2025 a projeção é que atinja 15% ao ano, o maior nível desde 2006. Essa elevação impacta diretamente o financiamento imobiliário, tornando os empréstimos mais caros e reduzindo a capacidade de compra das famílias.

Em dezembro de 2024, os juros médios do crédito imobiliário já estavam em torno de 18% ao ano, o que elevou significativamente o valor das parcelas e afastou muitos compradores do mercado. Além disso, com a alta da Selic, os investidores passaram a buscar aplicações mais rentáveis do que a poupança, que financia grande parte dos créditos imobiliários. Entre 2021 e 2024, os saques na poupança superaram os depósitos em R$ 209 bilhões, restringindo ainda mais os recursos disponíveis para financiamento.

Esse cenário contribui para uma retração significativa no número de imóveis financiados. Em São Paulo, o estoque de unidades financiadas com recursos da poupança caiu 31% em 12 meses, de acordo com o Secovi-SP.

Classe média sofre com perda de poder de compra

Além dos juros elevados, a classe média enfrenta um segundo obstáculo: a perda do poder de compra devido à inflação. Com o aumento do custo de vida, muitas famílias encontram dificuldades para comprometer parte da renda com um financiamento de longo prazo.

Os bancos também adotaram critérios mais rigorosos para concessão de crédito. Desde novembro de 2024, a Caixa Econômica Federal aumentou a exigência de entrada para financiamentos imobiliários e restringiu a concessão para imóveis de até R$ 1,5 milhão. Acima desse valor, os compradores precisam recorrer a linhas de crédito com taxas livres, que já chegam a 18% ao ano.

Para ilustrar o impacto dessa conjuntura, um imóvel de R$ 500.000, que em 2020 teria parcelas em torno de R$ 3.500, agora exige pagamentos mensais superiores a R$ 6.000. Esse aumento inviabiliza a compra para grande parte da classe média, que precisa repensar seus planos.

Como as incorporadoras estão reagindo?

Com a queda na demanda por imóveis de médio padrão, as incorporadoras estão ajustando suas estratégias. Muitas passaram a focar no segmento de habitação popular, beneficiado pelo programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV), que conta com financiamento pelo Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). Como o desemprego segue controlado, o fluxo de recursos para o FGTS se mantém estável, garantindo um mercado mais seguro para essas construtoras.

Outro nicho que tem recebido atenção é o de imóveis de alto padrão. Esse público tem maior capacidade de pagamento à vista ou acesso a financiamentos diferenciados. Com isso, diversas incorporadoras estão apostando em empreendimentos de luxo para manter a rentabilidade.

Essas mudanças no mercado reduzem ainda mais as opções para a classe média, que enfrenta dificuldades para encontrar imóveis acessíveis dentro das novas condições de crédito.

Alternativas para quem deseja comprar um imóvel em 2025

Diante desse cenário, a classe média precisará buscar alternativas para viabilizar a compra da casa própria. Algumas opções incluem:

1. Consórcios imobiliários

Os consórcios têm se tornado uma alternativa viável para quem não tem urgência na aquisição do imóvel. Sem cobrança de juros, os participantes pagam uma parcela mensal e concorrem a sorteios para contemplação. Embora o prazo para conseguir a carta de crédito seja incerto, essa opção pode ser mais econômica a longo prazo.

2. Negociação direta com incorporadoras

Com a redução da demanda, algumas construtoras têm flexibilizado condições de pagamento e oferecido descontos para atrair compradores. Negociar diretamente pode resultar em condições mais vantajosas do que um financiamento tradicional.

3. Entrada maior para reduzir o financiamento

Para minimizar o impacto dos juros elevados, uma estratégia eficaz é aumentar o valor da entrada. Com um financiamento menor, o custo total do imóvel pode ser reduzido consideravelmente.

4. Planejamento financeiro de longo prazo

Adiar a compra do imóvel para um momento mais favorável pode ser uma estratégia sensata. Durante esse período, o foco deve estar na economia de recursos para uma entrada maior e na busca por investimentos mais rentáveis que possam ajudar a viabilizar a aquisição futuramente.

Perspectivas para o mercado imobiliário

As previsões para o mercado imobiliário em 2025 indicam que o setor continuará enfrentando desafios. Caso a inflação seja controlada e o Banco Central consiga reduzir os juros ao longo do ano, o crédito imobiliário pode voltar a se expandir.

Além disso, o governo pode adotar medidas para estimular a habitação, como incentivos fiscais ou novos programas de financiamento. Essas ações poderiam aliviar as dificuldades enfrentadas pela classe média e reaquecer o setor.

Enquanto isso, os consumidores precisarão adotar uma postura mais cautelosa e estratégica para realizar o sonho da casa própria em meio a um cenário econômico desafiador.

Imagem: shutterstock.com