Financiamento de imóvel sem Imposto de Renda: veja o que entra e como declarar corretamente

Adquirir um imóvel financiado é um passo importante na vida de muitas famílias brasileiras, mas também é um processo que envolve cuidados fiscais significativos. A inclusão do bem na declaração do Imposto de Renda (IR) é um aspecto fundamental, mesmo quando o imóvel ainda está em processo de quitação.

Neste artigo, vamos explicar o passo a passo para declarar corretamente o imóvel financiado, as implicações do uso do FGTS e como proceder no caso de financiamento em casal.

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O que devo declarar ao adquirir um imóvel financiado?

Quando um imóvel é adquirido por financiamento, é preciso entender que o valor a ser informado na declaração do Imposto de Renda não é o valor total do bem ou o valor de mercado, mas sim o que foi efetivamente pago até o final do ano-base.

Segundo Heitor Cesar Ribeiro, sócio da área tributária do escritório Gaia Silva Gaede Advogados, o contribuinte deve informar apenas o que foi pago até 31/12/2024, independentemente do saldo restante da dívida. Isso inclui valores pagos à vista, parcelas quitadas durante o ano e o uso do FGTS, caso tenha ocorrido. O valor total financiado não deve ser declarado.

Quem deve declarar o imóvel financiado?

A obrigatoriedade de declarar o imóvel financiado depende da situação patrimonial do contribuinte. Mesmo que o contribuinte não se enquadre nos demais critérios de obrigatoriedade, se tiver bens com valor superior a R$ 800 mil, ele deve apresentar a declaração.

Se você comprou um imóvel financiado e o valor de seus bens ultrapassa esse montante, precisa declarar. Isso é importante para manter a transparência fiscal e evitar problemas com a Receita Federal.

Como declarar um imóvel financiado no Imposto de Renda?

Declarar um imóvel financiado no Imposto de Renda pode parecer complicado à primeira vista, mas com organização e atenção aos detalhes, o processo fica mais simples. Abaixo, descrevemos um passo a passo detalhado para ajudá-lo a fazer a declaração corretamente.

Passo 1: Acesse a ficha “Bens e Direitos”

Ao iniciar a declaração no programa da Receita Federal, acesse a ficha “Bens e Direitos”, que é onde você informará os imóveis adquiridos, sejam eles pagos integralmente ou financiados.

Passo 2: Selecione o grupo e o código correspondente

Dentro da ficha “Bens e Direitos”, você deve selecionar o grupo 01 – Bens Imóveis e, em seguida, escolher o código que corresponde ao tipo de imóvel. Os códigos mais comuns são:

• 11 – Apartamento
• 12 – Casa
• 13 – Terreno

Passo 3: Preencha os dados do imóvel

Você precisará preencher várias informações sobre o imóvel, como:

• Endereço completo do imóvel.
• Matrícula do imóvel no cartório, se houver.
• Nome e CNPJ do vendedor ou da construtora.
• Nome do banco financiador.
• Valor da entrada paga, as parcelas pagas em 2024, e outros custos relacionados (como corretagem, escritura e registro).
• Sistema de amortização utilizado e prazo do financiamento.

Passo 4: Informe a situação do imóvel em 31/12/2023 e 31/12/2024

Na hora de preencher os campos “Situação em 31/12/2023” e “Situação em 31/12/2024”, lembre-se:

• Se o imóvel foi adquirido em 2024, o campo de 2023 deve ser deixado em branco ou zerado.
• No campo de 2024, deve constar a soma de todos os valores pagos até o fim do ano, incluindo a entrada, o uso do FGTS e as parcelas quitadas.

Passo 5: Não declare o financiamento em “Dívidas e Ônus Reais”

O financiamento do imóvel não deve ser declarado em “Dívidas e Ônus Reais”, pois o imóvel já está sendo informado na ficha de bens. Apenas empréstimos pessoais devem ser declarados separadamente. O financiamento do imóvel é uma dívida garantida pelo próprio bem e, por isso, não precisa ser registrado de maneira separada.

Financiamento em casal: Como declarar?

É muito comum que o financiamento de um imóvel seja feito por casais. Nesse caso, a forma de declarar o imóvel depende do regime de bens adotado e do modelo de declaração escolhido: individual ou conjunta.

Declaração conjunta

Quando o casal opta pela declaração conjunta, o imóvel deve ser informado integralmente na mesma declaração. Ou seja, ambos os cônjuges devem incluir o valor pago no ano da aquisição.

Declaração separada

Se o casal fizer declarações separadas, há duas opções:

1. Dividir o valor do imóvel proporcionalmente entre os dois cônjuges, de acordo com o valor pago por cada um.
2. Informar o bem integralmente em uma única declaração, mencionando o nome e CPF do outro cônjuge na descrição do imóvel.

É importante que as informações nas declarações separadas estejam consistentes para evitar problemas no cruzamento de dados pela Receita Federal.

O uso do FGTS no financiamento e sua declaração

Caso você tenha utilizado o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para dar entrada no imóvel ou amortizar parte do financiamento, é preciso declarar esse valor tanto em “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis” quanto na ficha “Bens e Direitos”.

Declaração do FGTS em “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”

Na ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”, o valor retirado do FGTS deve ser declarado com o código 04, incluindo o valor retirado, o nome do titular ou dependente, e o CNPJ da Caixa Econômica Federal.

Declaração do FGTS em “Bens e Direitos”

Na ficha “Bens e Direitos”, você deve detalhar o uso do FGTS na discriminação do imóvel, mencionando o valor utilizado para a entrada ou para amortizar o financiamento.

Atenção ao valor declarado

Outro ponto importante é o valor que deve ser declarado. O correto é informar o valor efetivamente pago até o final do ano-base, e não o valor total do imóvel ou seu valor de mercado.

Por exemplo, se você comprou um imóvel de R$ 200 mil, deu uma entrada de R$ 50 mil e pagou R$ 10 mil em parcelas até o final de 2024, você deve declarar R$ 60 mil, que é a soma da entrada e das parcelas pagas.

A importância de guardar todos os documentos

É essencial que o contribuinte guarde todos os documentos relacionados à compra do imóvel, como o contrato de financiamento, os comprovantes de pagamento, os extratos do FGTS, a escritura, os registros e eventuais documentos relacionados a reformas no imóvel. Esses documentos são importantes caso haja necessidade de comprovar os valores declarados.

Conclusão

Declarar um imóvel financiado no Imposto de Renda pode parecer desafiador, mas com a orientação correta e atenção aos detalhes, o processo se torna mais simples e direto. Lembre-se de declarar apenas os valores pagos até o final do ano, e caso tenha utilizado o FGTS ou feito o financiamento em casal, atente-se aos detalhes para evitar inconsistências. Com organização e cuidado, você garantirá que sua declaração esteja correta e evitará problemas com a Receita Federal.