Como a classe média perdeu espaço no mercado imobiliário: entenda os motivos

Nos últimos anos, o mercado imobiliário brasileiro tem apresentado uma tendência preocupante: a classe média, que representa mais da metade dos domicílios do país, está sendo praticamente esquecida nas ofertas de novos empreendimentos.

A situação tem gerado questionamentos sobre os motivos dessa exclusão e quais os impactos econômicos dessa situação, especialmente em um cenário de aumento da taxa de juros e inflação.

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O Crescimento da Classe Média no Brasil

A classe média no Brasil voltou a crescer após um longo período de estagnação. De acordo com levantamento da Tendências Consultoria, em 2024, pela primeira vez desde 2015, mais de 50% dos domicílios no país são ocupados por famílias de classe média.

Esse crescimento representa uma mudança significativa no perfil socioeconômico da população brasileira, que agora busca cada vez mais por imóveis que atendam a sua realidade e expectativas.

Apesar desse aumento, o mercado imobiliário não está acompanhando esse movimento. Em vez de criar projetos que atendam à classe média, a maioria dos lançamentos imobiliários está voltada para a baixa renda (através de programas como o Minha Casa Minha Vida), investidores ou o mercado de luxo.

Segundo dados da Brain/Abrainc, entre o segundo trimestre de 2023 e o mesmo período de 2024, a proporção de lançamentos destinados à classe média caiu de 65% para 45%.

O Que Está por Trás dessa Ausência?

O mercado imobiliário parece ter voltado suas atenções para os nichos mais lucrativos: o de baixo custo, voltado para o Minha Casa Minha Vida, e o de alto padrão, focado em clientes de luxo e investidores. Mas o que está por trás dessa tendência? O principal fator é a conjuntura econômica do país.

Em um cenário de alta taxa de juros e inflação, como o atual, os empreendedores têm preferido lançar imóveis com menor risco financeiro. A recente decisão do Comitê de Política Monetária (Copom), que aumentou a taxa Selic de 12,25% para 13,25%, e a expectativa de novo aumento em março para 14,25%, afetam diretamente o crédito imobiliário.

O aumento da Selic torna o financiamento de imóveis mais caro, impactando negativamente a demanda por imóveis de médio valor.

Impacto da Taxa Selic e do Crédito Imobiliário

O aumento dos juros impacta diretamente no mercado imobiliário, especialmente no que diz respeito à classe média. Quando a taxa Selic sobe, os juros do crédito imobiliário também aumentam, tornando o financiamento de imóveis mais caro para a população.

Como resultado, o poder de compra da classe média é reduzido, o que desincentiva o lançamento de empreendimentos voltados para esse público.

A Preferência por Segmentos de Baixo Custo e Luxo

Com a alta da Selic, o mercado imobiliário opta por lançar projetos de menor risco. Para o mercado de baixa renda, isso se traduz em investimentos no programa Minha Casa Minha Vida, que continua sendo uma aposta segura.

Para o segmento de luxo, as altas margens de lucro justificam o investimento, mesmo em tempos de crise econômica. No entanto, o público da classe média, que poderia preencher a lacuna entre esses dois extremos, tem sido negligenciado.

O Cenário do Aluguel Residencial

Além da queda nos lançamentos destinados à classe média, outra preocupação surge no mercado imobiliário: o aumento dos preços dos aluguéis. Dados divulgados pelo índice FipeZap mostram que o valor médio da locação residencial no Brasil subiu 13,5% em 2024.

Esse aumento tem afetado diretamente as famílias de classe média, que, já impactadas pela alta dos juros e pelo custo elevado do crédito imobiliário, enfrentam dificuldades para encontrar opções de aluguel acessíveis.

O Impacto da Inflação e do IGPM

O aumento nos preços de locação não é isolado. O IGPM, o Índice Geral de Preços – Mercado, que mede a inflação de uma série de produtos e serviços, registrou uma alta de 6,75% em 12 meses, o que agrava ainda mais a situação da classe média. Embora a inflação tenha mostrado uma desaceleração em janeiro de 2024, o impacto no mercado imobiliário e no poder de compra das famílias permanece significativo.

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O Papel das Políticas Públicas

Uma possível solução para reverter esse quadro seria a implementação de políticas públicas que incentivem o lançamento de empreendimentos imobiliários voltados para a classe média. A criação de subsídios, financiamentos acessíveis e a revisão de normas urbanísticas que permitam a construção de imóveis de médio custo poderiam ajudar a mitigar a falta de opções para essa faixa da população.

Adaptação ao Novo Cenário Econômico

Outro ponto fundamental é a adaptação do mercado imobiliário às novas condições econômicas. A realidade de juros altos pode ser uma oportunidade para os empreendedores repensarem suas estratégias e focarem em nichos que atendam às demandas da classe média. Imóveis compactos, que atendem a famílias menores, podem ser uma alternativa viável para quem busca acessibilidade sem abrir mão do conforto.

Perspectivas para o Mercado de Aluguel

Em relação ao mercado de aluguel, o aumento nos preços pode ser uma oportunidade para o crescimento de novas soluções habitacionais, como o aluguel por temporada, apartamentos compartilhados e até novas formas de financiamento e locação colaborativa.

Contudo, para que a classe média tenha acesso a essas alternativas, será necessário um esforço conjunto entre o setor privado e o público.

A Necessidade de Inovação no Mercado Imobiliário

O mercado imobiliário brasileiro vive um momento crucial, onde a falta de foco na classe média pode agravar as desigualdades sociais e econômicas no país. Embora o crescimento desse segmento seja uma realidade, os preços elevados e a falta de opções adequadas podem comprometer o acesso da população de classe média à moradia própria.

É necessário que o mercado imobiliário, em colaboração com o governo, pense em alternativas mais acessíveis para atender a essa demanda crescente, criando oportunidades para a classe média e garantindo o equilíbrio no setor.

Em tempos de alta taxa de juros e inflação, soluções inovadoras e políticas públicas direcionadas são essenciais para garantir a recuperação do mercado e a inclusão de todos os brasileiros.